Skąd się wziął plan ogólny

Tekst redakcji

fakt 1. Ilu nowych mieszkańców będzie potrzebowało domu: 4 996 osób. To zapotrzebowanie wylicza projekt planu według wzoru z rozporządzenia. Prognoza ludności na 2044 r. z GUS (11 897 osób plus 5%, które dolicza przepis) razy powierzchnia mieszkania na osobę w 2044 r. (57,6 m²), minus mieszkania, które już stoją (431 705 m²). Wynik dzielimy przez 57,6 m². Przeliczyliśmy wzór i daje ten sam wynik co projekt. Ta liczba to 100%: od niej liczymy każdy procent w rachunku.

Status: fakt (uzasadnienie projektu, pkt 25).

Tekst redakcji

fakt 2. Dla ilu osób plan może mieć działki pod zabudowę mieszkaniową: 6 495. Ustawa pozwala, żeby na terenach pod zabudowę mieszkaniową zmieściło się najwyżej 130% zapotrzebowania (art. 13d ust. 2): 4 996 razy 1,3. Jeśli zmieści się więcej, gmina nie może wyznaczyć żadnego nowego terenu pod zabudowę mieszkaniową (art. 13d ust. 3).

Status: fakt.

Tekst redakcji

fakt 3. Ilu ludzi zmieści się na działkach, które już są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową: według gminy 9 422 osoby, czyli 189% prognozy. To więcej niż 6 495 osób z kroku 2, więc gmina nie mogła wyznaczyć żadnej nowej działki pod zabudowę mieszkaniową.

Status: fakt (uzasadnienie projektu, pkt 25).

Tekst redakcji

faktinterpretacja przepisów 4. Skąd 9 422 osoby: 55 osób na hektar. To, ilu nowych mieszkańców potrzebuje domu, liczy się ze sztywnego wzoru (krok 1). Na to, ilu ludzi zmieści się na wolnych działkach, rozporządzenie wzoru nie podaje. Każe tylko patrzeć, ilu ludzi mieszka na terenach zabudowanych „w sposób najbardziej zbliżony do planowanego w strefie w zakresie rodzaju zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy” (§ 3 ust. 11 pkt 2). Ilu ludzi przyjąć na hektar, każda gmina wylicza więc sama i opisuje to w uzasadnieniu planu. Projekt bierze 172,14 ha niezabudowanych działek, które już dziś można zabudować (w planach miejscowych i w lukach między domami). Dla każdej grupy działek przyjmuje intensywność zabudowy, czyli ile metrów kwadratowych powierzchni budynków wolno postawić na metrze kwadratowym działki: najwyższą, jaką dopuszczają plany miejscowe, albo taką jak na terenach sąsiednich. Dla 121 ha z 172 ha to 0,6, więc na działce 1 000 m² wolno postawić budynki o 600 m² powierzchni wszystkich kondygnacji. Projekt liczy z tego 70% jako powierzchnię użytkową, a z niej 70% jako mieszkania, czyli około 294 m² mieszkań. Przy 57,6 m² mieszkania na osobę w 2044 r. to około 5 osób na działce 1 000 m², czyli około 51 osób na hektar. Średnio dla wszystkich działek wychodzi 55 osób na hektar, a razem 9 422 osoby. Dziś w gminie jest 431 705 m² mieszkań na 397 ha terenów z domami, czyli 1 087 m² mieszkań na hektar. Przy tych samych 57,6 m² na osobę to około 19 osób na hektar, a bez zabudowy zagrodowej około 22, prawie trzy razy mniej niż w projekcie.

Status: fakt co do projektu, przepisu i gęstości dzisiejszej zabudowy; to, że słowa „terenach zabudowanych” odsyłają do zabudowy, która już stoi, a nie do największej dopuszczonej w planach, to nasza interpretacja.

Tekst redakcji

fakt 5. Jak liczył sąsiedni Juchnowiec Kościelny: 21 osób na hektar. Juchnowiec w uchwalonym planie nie liczył od intensywności zabudowy, tylko od wielkości działki. Nowe działki pod domy mają tam od 700 do 1 500 m², więc przyjął średnio 1 200 m² i jeden dom na działce, bo w domu jednorodzinnym mieszka jedna rodzina. Według danych z 2023 r., które podaje uzasadnienie planu, na jedno mieszkanie przypada 2,51 osoby. Na hektarze mieści się 8,3 takiej działki, więc wychodzi 8,3 razy 2,51, czyli około 21 osób na hektar (dokładnie 20,9). To mniej więcej tyle, ile mieszka dziś na hektarze z domami w Grabówce. Wojewoda tego planu nie unieważnił.

Status: fakt (dokumenty planu Juchnowca Kościelnego).

Tekst redakcji

fakt 6. Ten sam rachunek przy 21 osobach na hektar: 3 601 osób, czyli 72% prognozy. 172,14 ha razy 20,9 osoby na hektar. To mniej niż 6 495 osób z kroku 2, więc do limitu zostaje miejsce dla 2 894 osób (6 495 minus 3 601).

Status: fakt co do rachunku.

Tekst redakcji

fakt 7. Ile nowych działek pod zabudowę mieszkaniową to daje: 138 ha. 2 894 osoby podzielone przez 20,9 osoby na hektar to około 138 ha. Tyle nowych działek pod zabudowę mieszkaniową gmina mogłaby wyznaczyć bez przekroczenia limitu 130%.

Status: fakt co do rachunku.

Tekst redakcji

fakthipoteza 8. Ile działek gmina mogłaby włączyć do strefy mieszkaniowej: 642 z 862, czyli 462 z 552 uwag. Z wykazu wzięliśmy 600 uwag, w których właściciele prosili o przeznaczenie działki pod zabudowę jednorodzinną. Granice wskazanych w nich działek pobraliśmy z ewidencji gruntów (ULDK), a granice stref z pliku projektu z 23.08.2026, czyli wersji przedstawionej radzie. W 552 uwagach działki leżą poza terenami, które projekt przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową, razem na 386 ha. Połowa tych działek ma do 0,11 ha, a 40 działek powyżej 2 ha zajmuje prawie połowę tej powierzchni. Uwagi bierzemy po kolei od tej z najmniejszą działką, aż wyczerpie się 138 ha. Wystarcza na 462 uwagi, czyli 642 działki. Taka kolejność pokazuje, ile rodzin mogłoby zbudować dom na swojej działce. Przy 19 do 22 osobach na hektar wychodzi od 414 do 487 uwag, czyli od 586 do 686 działek. Żeby uwzględnić wszystkie, zapotrzebowanie musiałoby być wyższe o około 80%. Tyle mogłaby uzasadnić strategia albo własna prognoza ludności, tak jak w Wasilkowie, gdzie zapotrzebowanie podniesiono o 74 do 76%.

Status: fakt co do wyliczenia i rachunku, hipoteza co do tego, czy strategia uzasadniłaby taki wzrost.